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[一般] 房市前瞻-跨越房地合一稅時代的不動產市場視野

資料來源:工商時報 2015.06.16

房地合一稅從議題開啟的眾聲喧嘩,到立法通過的同心齊力,短短一年時間就完成了劃時代的改革工程,顯見主管機關推動之積極,以及社會期盼之殷切。

房地合一稅有六大重點:以不動產交易實際獲利課稅、短期交易課以重稅、自住房屋400萬免稅優惠、日出時間設在明年元旦、奢侈稅同步退場、非居住本國之個人課以重稅。除了課稅方式更為合理之外,短期投機、陸外資的高稅率,可禁絕過多的預期心理,早日引導市場回歸自住、自用、置產的健康正途上。稅改告一段落,我們應該從推動制度變革的結構變化,去建立新的市場視野。

 

房地合一啟動前的未來半年,將是最後的輕稅黃金購屋期。因為對於消費者來說,適用房地分離就等於未來賣屋可以節省相對數倍的稅額,而且還不用顧慮房地合一稅對自用住宅較嚴格的限縮,同時也能適用重購退稅的優惠。不但輕稅,加上處置資產的靈活度也高,勢必吸引買方進場。再加上這些自住、置產買方持有時間本來就很長,動輒10年、8年以上,早就跳脫短期房價盤整的罣礙,反而會積極把握現在最好的議價進場機會,成為未來中長期房市穩定力量的來源。

最後的輕稅購屋誘因將召喚從奢侈稅、實價登錄、囤房稅以來,遲疑遞延的買方進場購屋。所以不僅僅是今年上半年的觀望買方會回籠,前年、去年的觀望買方也都會歸隊,甚至連明、後年才計畫進場的買方,都會趕著在今年底以前進場,因此成交量回升可期。建議有售屋需求的屋主,應該掌握這波回春的買氣,及早降價出手、獲利了結。

而預期在下半年買盤回溫潮確立後,抗跌保值、省稅的產品將成為這波購屋潮的主流。而能適用房地分離舊制,且同步考量囤房稅的負擔之下,房屋評定現值較低的中古屋,節稅效果最佳,而且還有價格優惠、產品選擇多元等優勢作為後盾,穩居主流產品,優先性勝過預售屋、新成屋。

進一步分析預售及新屋市場,建商在房地合一上路後,過去出售土地只課土增稅,但未來要加課17%的財產交易所得稅,等於稅負倍增,經營風險擴大,再加上市場買氣不振,價格難漲,恐怕只有降低土地成本一途,因此,隨著新成屋、預售市場逐漸歸於平淡,土地市場的需求量、需求價格雙降,預期土地成交價格將出現修正。

其次,雖然房市調控不輟,房價持續盤整,但全球低利、資金充沛,仍是不爭的事實。既然房市交易的獲利的誘因褪色,則資金配置在長期布局、著眼於穩定租金回報率的商用產品的交易,預期交易將會增溫。無論是節稅效果佳、租金回報豐厚的店面市場,或是有政策、內需撐腰的商辦、旅館,獲得青睞的機會大增。

正值市場價量調整週期,又站在制度的分水嶺上,開闊、理性的經營視野,以及準確、迅速的專業資訊提供,是協助消費者突破盲點,進行市場判斷的基礎。有買賣屋需求的消費者,都應該拋棄之前保守、封閉的態度,重新評估、積極參與這次難得的輕稅黃金購屋期,優化資產品質,提早圓夢。