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[一般] 解碼房地合一稅/短期房產交易 靠重購避重稅

資料來源:經濟日報 2015.06.18

比照特種貨物及勞務稅(奢侈稅)抑制短期頻繁交易的精神,明(2016)年1月起施行的房地合一課稅新制,對於持有不到二年出售的房產,訂有35%、45%兩級最重稅率,頻繁買賣房產如僅是為獲利,仍難逃重稅上身。

房地合一課稅新制上路同時,奢侈稅將會同步退場。從現在算起到年底之前,奢侈稅仍將與舊制並行課徵,直到明年新制上路為止。

為使奢侈稅退場能與新制順利完成銜接,2014年1月2日以後才買進不動產的民眾,將會面臨新、舊制的過渡期,如果手上的新購房產持有不到二年就出售,出售時點不同,房產利得稅負也會輕重不一,必須先經精算,再來慎選出售時點。

假設購入房產(非自用住宅)的時間為今(2015)年6月18日,出售時點落在今年12月31日,此時合一課稅新制尚未上路,出售房產獲利應採房、地分開課稅的舊制。因持有期間未滿一年,這筆房產交易還要再按「成交價」課徵15%的奢侈稅。

反之,同樣是今年6月18日購入的房產,等到明(2016)年1 月1日才出售,因新制已經上路實施,這筆房產交易須改採房地合一課稅,但不再課徵奢侈稅。不過,因為持有期間未滿一年,其合一課稅的稅率達到最高45%。

再假設這筆房產的買進價為1,000萬元,出售價為1,200萬元,扣除成本後,房產獲利是100萬元。按新制課徵45%的所得稅,其應納利得稅為45萬元;若適用舊制,雖然僅房屋部分需課徵所得稅,但奢侈稅則是按成交價1,200萬元乘上15%稅率,課徵180萬元奢侈稅。

由此可知,縱使舊制房地分開課稅,屬於房屋部分應納的所得稅較輕,但奢侈稅未退場前的短期房產交易,僅奢侈稅即較新制合一課稅應繳交的利得稅為高。

相較之下,合一課稅新制施行、奢侈稅退場之後出售房產,對持有未滿二年即出售者而言,稅負較輕。不過,如果出售的房產是自用住宅,結果卻會不同。這是因為奢侈稅排除對自用住宅課稅,因此上述相同案例,新制施行時的利得稅負會高過舊制。

換言之,明年新制施行時,目前已購入但到年底前持有未滿二年的房產,如非屬自用住宅,最好考慮暫不出售,萬一有急迫出售的需求,也要拖到新制施行後再交易,稅負相對較輕。

明年新制施行後才買進的房產,不論何時出售,均屬合一課稅新制的對象,屆時已無奢侈稅的負擔。須注意的是,明年以後的短期房產交易,即使是自用住宅,因為不符合持有滿六年的自用住宅基本要件,並無400萬元免稅額優惠,獲利必然要繳納重稅。此時,唯有售屋目的為換屋者,才可透過重購自用住宅,向稅捐機關申請退稅,消除重稅負擔。