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[一般] 勤業眾信稅務專欄-個人出售不動產 新舊稅制大不同

資料來源:中時電子報 2015.10.15

立法院於104年6月5日三讀通過房地合一稅制相關條文,並自105年1月1日起正式施行,針對不動產交易所得稅負,新舊稅制有很大不同。

依據現行法規(以下簡稱舊制),個人出售不動產時,屬於土地部份課徵土地增值稅,免徵所得稅,屬於房屋部份之財產交易所得,係與其他綜合所得(如薪資、利息或股利等)合併申報,按累進稅率5%、12%、20%、30%、40%、45%計算綜合所得稅額,於所得發生年度的次年5月申報。個人於計算出售房屋之財產交易所得時,若無法提示不動產原始取得成本之相關文件,除出售房地總成交金額達一定標準之豪宅(如臺北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元),需依規定先計算歸屬房屋之收入,再以出售房屋收入之15%為所得額申報納稅外,個人常依財政部頒訂之財產交易所得標準,按房屋評定現值一定比例計算出售房屋所得,由於按前述標準計算之所得額常較實際為低,使得個人出售不動產之稅負相對較輕。

 

惟自101年8月施行不動產實價登錄後,稽徵機關較容易掌握不動產實際交易價格,因此若稽徵機關能掌握個人交易不動產之買賣價格,仍將以實際交易價格核定個人財產交易所得。

房地合一課稅新制自105年起實施,個人出售105年以後取得,或103年1月2日後取得但持有不滿兩年的不動產,需以房屋及土地之出售總價額,減除相關成本費用,再減除土地漲價總數額後之餘額,課徵所得稅,亦即出售土地將不再僅課徵土地增值稅,土地及房屋所得均需課徵所得稅。在房地合一課稅制度(簡稱新制)下,個人依持有不動產期間長短不同,適用不同之稅率,持有一年以內為45%,持有兩年以內超過一年為35%,持有十年以內超過兩年為20%、持有超過10年則為15%。而個人出售繼承取得之房地,於計算持有期間時,可以將被繼承人持有期間合併計算。

此外,房地合一新制下,個人出售自住滿6年之房地,還可享有租稅減免優惠,所得400萬以內免稅,超過400萬部份,按10%稅率課徵。另依財政部今年8月函釋繼承取得房地適用課徵原則,個人出售於105年1月1日後繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得的房地,原則上適用舊制課稅規定,亦即僅就房屋部份之財產交易所得,課徵所得稅。但考量個人無法控制繼承房地的時點,部份不動產持有人交易因繼承取得之房地時,若能享有新制自住房地之優惠規定,其稅負可能較有利,因此,財政部為避免個人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響,於函令中亦放寬解釋,若個人於105年1月1日後交易繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得之房屋、土地,且該房地符合新制自住房屋、土地之規定時,亦得選擇按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得。

交易符合房地合一課稅新制之房地時,不論有無應納稅額,應於房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內,向戶籍所在地之國稅局辦理申報。

105年房地合一課稅新制上路後,由於房地交易新舊稅制課稅方式大不同,個人交易不動產時,需依據取得房屋、土地的時間點,審慎判斷應適用新制或舊制,所得計算方式,以及申報納稅的時點。(本文作者莊瑜敏為勤業眾信聯合會計師事務所會計師;吳懷真為協理)