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[一般] 售地代建 房地合一稅的漏洞

資料來源:工商時報 2016.01.07

房地合一實價課稅新制有漏洞,由於新制「預售屋在未取得所有權之前移轉,屬於權利交易,不適用房地合一新制」,因此提供地主和買家「另類」的節稅管道,建商若以「售地代建」模式,只需繳交土增稅、不必繳交房地合一稅。市場預期,這類避稅模式將方興未艾。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達昨(6)日表示,近4年政府接連的打房政策,包括調高公告地價、擴大房屋稅基、調高房屋稅率等政策,大幅提高不動產的持有稅,加上2016年實施房地合一實價課稅,市場已失去投資動能,連帶建商購地縮手,土地市場連3年交易萎縮,為近十年罕見。不過,未來「售地代建」模式將方興未艾。

 

楊長達指出,建商「售地代建」模式,是指建商一面出售土地、一面接受有需求購地自建企業總部大樓的買方委託,興建辦公大樓。這3年來陸續出現幾個案例,對於買、賣方都可達到節稅效果。其中,買方有「量身定做」優勢,一次買到土地和辦公大樓的興建工程,價格相對有優勢;未來要出售,也可用土地和工程造價總成本墊高成本,有利將來節省房地合一稅。

對於賣方(建商)來說,楊長達分析,由於房地合一新制規定,預售屋在未取得所有權之前移轉屬權利交易,因此「售地代建」的交易標的是土地、加計代建契約,並不適用房地合一新制。因此,賣方出售土地的獲利仍適用土增稅的舊制、即使2016年之後也還是適用土增稅舊制,相對節稅。

楊長達透露,上月(2015年12月)善洲國際向長虹建設購地委建北市內湖區的總部大樓,即屬於建商「售地代建」的成功案例。長虹在2015年中首度嘗試「售地代建」,其內湖安康段土地出售給中國信託集團、再進行售地兼代建的合作。

另外,「售地代建」作法,最早起源於大陸建設在2012年攜手中信集團,在中市七期重劃區興建大樓的合作案;2013年大陸建設再度攜手中信,於台北市西門町寶慶路土地,合作開發商業大樓。

楊長達表示,建商採取這種「售地代建」的交易方式,不僅是另類完銷,在房地合一稅上路後,更是節稅的良方,購地投資人只需支付土地及委託興建成本,建商則享有開發利潤。